Teilsanierung Büro und Verwaltung: Brandschutz-Checkliste

Typischer Fall: Teilsanierung statt Komplettumbau

In einem abgeschlossenen Beratungsprojekt in Köln stand die Teilsanierung eines großen Büro- und Verwaltungsgebäudes an (Baujahr 1978, mehrere Geschosse, mehrere hundert Mitarbeitende am Standort). Umbauten betrafen etwa die Hälfte der Bruttogrundfläche: neuer Trockenbau, Türen, Technik, Umkleiden im Kellergeschoss, Sanierung von WC-Bereichen und eine vollständige Neuplanung der Brandmeldeanlage (BMA).

Laut Planungsunterlagen war **keine Nutzungsänderung** vorgesehen – dennoch greifen BauO NRW, Arbeitsschutz (ASR) und betrieblicher Brandschutz in den betroffenen Zonen. Die Einordnung als Gebäudeklasse 5 und Sonderbau erhöht die Sorgfalt bei Nachweisen und Abstimmungen.

Brandschutzkonzept oder Stellungnahme?

Ob ein vollständiges Brandschutzkonzept für die Bauaufsicht nötig ist, hängt von Art und Umfang der baulichen Änderung sowie von einer möglichen Nutzungsänderung ab. Eine reine Teilsanierung **ohne** wesentliche Nutzungsänderung löst nicht automatisch ein Genehmigungsverfahren mit umfangreichem Konzept aus – ersetzt aber nicht die Pflicht, in den umbauten Bereichen alle brandschutzrechtlichen Anforderungen einzuhalten.

Praktisch arbeiten Betreiber und Planer oft mit einer **brandschutztechnischen Stellungnahme** als Leitfaden für TGA, Architektur und Ausführung. Wird die Nutzung wesentlich geändert oder sind Sonderbau-Anforderungen neu zu begründen, ist ein formelles Brandschutzkonzept naheliegend.

Brandmeldeanlage (BMA) im Bestand erneuern

Die BMA ist kein „Nebengewerk“: Verzögerungen bei der Sachverständigenabnahme verzögern die Nutzungsaufnahme. Termine früh mit Fachplanung und Errichter abstimmen.

• Flächendeckende automatische Brandmelder in maßgeblichen Bereichen
• Handfeuermelder entlang der Flucht- und Rettungswege
• Zonierung und Alarmierung (ggf. Sprachalarm) fachlich festlegen
• Planung durch qualifizierte BMA-Planer, Abstimmung mit Elektro, RLT, Aufzug, GLT
• Inbetriebnahme nur nach Abnahme durch Prüfsachverständigen (DIN VDE 0833-1)

Baulicher Brandschutz bei Trockenbau und Durchbrüchen

Jeder Durchbruch in eine klassifizierte Wand ist dokumentationspflichtig. Ohne Nachweis drohen Nachforderungen in der Abnahme oder bei Versicherern.

• Feuerwiderstand und Rauchdichtheit von neuen und geänderten Wänden/Decken nachweisen (Raumbuch, Wandlisten)
• Durchdringungen in brandschutzrelevanten Bauteilen nur im erforderlichen Mindestmaß, mit zugelassenen Abschottungen
• Übergänge Bestand/Neu bei KMF-Decken und gemischten Bauteilen abstimmen
• Brandschutztüren und Lüftungsarbeiten im KG mit Elektro und BMA koordinieren

Fluchtwege: lichte Breiten nach ASR A2.3

Für Arbeitsstätten (Büro/Verwaltung) regeln ASR A2.3 und BauO NRW die Fluchtwege. Maßgeblich ist die **Personenzahl im Einzugsgebiet** des jeweiligen Hauptfluchtwegs – nicht pauschal die Gesamtbelegung des Gebäudes, wenn mehrere unabhängige Wege existieren.

Die lichten Mindestbreiten steigen mit der Personenzahl (z. B. ab 100 Personen im Einzugsgebiet: mindestens etwa 1,00 m bei Durchgängen/Türen, 1,20 m bei Hauptfluchtwegen – verbindlich ist stets die gültige ASR-Fassung). Der Umbau darf vorhandene Breiten, Weglängen und einen zweiten Rettungsweg **nicht verschlechtern**.

• Einzugsgebiete im Plan definieren und dokumentieren
• Notausstiege und Wege aller Geschosse nach Umbau abgleichen
• Fluchtwegepläne mit Personenzahlen und Breitennachweis aktualisieren

Feuerlöscher und Pläne nicht vergessen

Durch neue Trennwände und verschobene Fluchtwege sind Bestands-Feuerlöscher nach ASR A2.2 neu zu bewerten: Laufwege (typisch höchstens etwa 20 m, bei erhöhter Brandgefährdung etwa 10 m), Löschmitteleinheiten je Nutzung und Fläche, Brandklassen (Büro, Teeküche/Fett, Technik).

Flucht- und Rettungspläne (ASR A1.3/A2.3) sowie Feuerwehrpläne nach DIN 14095 sind nach wesentlichen Änderungen fortzuschreiben und mit der Feuerwehr abzustimmen, soweit erforderlich.