Typischer Fall: Ladenlokal wird Imbiss
In einem abgeschlossenen Genehmigungsprojekt (NRW, 2024/2025) sollte ein ebenerdiges Ladenlokal (ca. 65 m²) in ein Imbissgeschäft umgewandelt werden: zwei Küchenbereiche (Backen, Frittieren, Spüle), Grillstation mit Holzkohle, kleiner Gastbereich mit Stehtischen (unter 20 m²) – überwiegend Mitnahme und kurzer Verzehr am Tresen.
Die brandschutztechnische Stellungnahme beschrieb Raum für Raum Nutzung, Öffnungszeiten, Trennwände zum Nachbarn, Küchengefährdung und organisatorische Maßnahmen. Überschaubare Fläche – aber deutlich höhere Brandlast als im früheren Einzelhandel.
Sonderbau, Gebäudeklasse, Nutzungsänderung
Ein kleiner Imbiss mit wenigen Sitzplätzen ist in der Regel kein Sonderbau nach § 50 Abs. 2 BauO NRW (Schwelle Schank- und Speisegaststätte: mehr als 200 Gastplätze im Gebäude). Das entbindet nicht von BauO-Anforderungen – nur von der Sonderbau-Konzeptpflicht.
Maßgeblich ist die tatsächliche Nutzung: Küche mit Fett und offener Flamme, Abluft, Personen im Gastbereich, Öffnungszeiten. Ein reines Ladenlokal ohne Zubereitung ist brandschutzrechtlich ein anderes Risikoprofil – deshalb Nutzungsänderung und brandschutztechnischer Nachweis.
Die Gebäudeklasse des Gebäudes (häufig Gebäudeklasse 3 oder 5 in Geschäftshäusern) steuert Feuerwiderstände der Bauteile; die Imbissfläche allein bestimmt die Gebäudeklasse nicht.
§ 64 vereinfachtes Verfahren vs. Vollverfahren
Nach § 64 BauO NRW kann die Bauaufsicht ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren zulassen, wenn das Vorhaben in Anlage 1 Abschnitt II Nr. 1.2.1 der BauPrüfVO NRW (Anlage I/2) eingereiht werden kann – typisch kleine Gewerbenutzungen ohne Sonderbau-Komplexität.
Die Entscheidung trifft die Behörde: Lage im Gebäude, bauliche Eingriffe (Trennwände, Abluft, Elektro), Bestand und Nachbarschaft können das Vollverfahren erforderlich machen. Im dokumentierten Fall: Bauantrag mit Stellungnahme, einheitlichen Plänen und Betriebsbeschreibung.
Abgrenzung: Nur „Gewerbeanmeldung“ ohne bauliche/Nutzungsänderung ersetzt keine Baugenehmigung, wenn Küche, Wände oder Abluft neu sind.
Trennwände zum Nachbarn – § 29 BauO NRW
§ 29 Abs. 2 BauO NRW verlangt Trennwände zwischen Nutzungseinheiten und zu anders genutzten Räumen (ausgenommen notwendige Flure). Beim Umbau Laden zu Imbiss ist die Wand zum angrenzenden Mieter oder Nachbarn oft der kritische Punkt – im Plan als Trennung zum „anderen Nutzungsbereich“ dargestellt.
Im Praxisfall war die Wand von Küche 2 bis zum Bürobereich feuerhemmend (F 30) nachzurüsten oder zu ertüchtigen; die Tür in Küche 2 feuerhemmend, dicht und selbstschließend. Im Eingangs- und WC-Bereich waren Trennwände ebenfalls feuerhemmend auszuführen.
Öffnungen in Trennwänden nur in erforderlicher Zahl und Größe – mit feuerhemmenden, dichten und selbstschließenden Abschlüssen. Das ist klassischer Brandabschnitts-Gedanke, nicht „Rauchwand“.
Küche, Grill, Fett – technischer Brandschutz
Oberhalb von Fritteusen und Grilleinrichtungen müssen Wand- und Deckenbekleidungen nichtbrennbar sein (keine tropfenden oder gasenden Materialien im Brandfall). Frittier- und Bratgeräte stehen auf nichtbrennbaren Unterlagen. Abluftleitungen und Abzugshauben sind nichtbrennbar auszuführen; Feuerschutzklappen sind einzusetzen, wo Brandübertragung in andere Bereiche möglich ist. An Fritteuse und Grill gehört ein Fettbrandlöscher (Brandklasse F) ergänzend zur Grundausstattung nach ASR A2.2. Brandschutz- und Evakuierungshelfer sind organisatorisch zu schulen (Brandschutzordnung nach DIN 14096).
Ein Holzkohlegrill im Verkaufsraum erhöht Brandlast und Rauchrisiko – in der Stellungnahme und Betriebsbeschreibung klar benennen, Abluft und Reinigungsintervalle mitdenken.
Fluchtwege und Gastbereich
Ebenerdige Ladenlokale haben oft einen Hauptfluchtweg direkt zum Ausgang ins Freie – der Eingang ist zugleich Notausgang, Türen während Öffnungszeiten von innen ohne Hilfsmittel öffnen.
Kleiner Gastbereich (< 20 m², Stehtische): trotzdem in Plänen und Stellungnahme Rettungsweg und Hindernisse darstellen – keine Einengung durch Kühltheken, Lager oder Bestuhlung.
Bauordnung (Rettungswege in Genehmigung) und Arbeitsschutz (ASR A2.3 Flucht- und Rettungspläne im Betrieb) sind getrennte Ebenen – beide nach Eröffnung aktuell halten.
Inhalt einer brandschutztechnischen Stellungnahme
Für kleine Nutzungsänderungen reicht oft eine brandschutztechnische Stellungnahme statt Voll-Brandschutzkonzept – wenn kein Sonderbau vorliegt und der Bestand nachvollziehbar ist. In der Praxis gliedert sie sich in Schutzziele nach § 14 BauO NRW (Vorbeugung, Brandausbreitung, Rettung, Löschangriff), Raumprogramm (Küche 1 und 2, Grill, Gast, Büro/Personal – Flächen und Öffnungszeiten), baulichen Brandschutz mit feuerhemmenden Trennwänden (F 30), Türen und Notausgang, technisch-organisatorische Maßnahmen (Löscher, Abluft, Bekleidungen, Brandschutzhelfer) sowie als Anlage einen Übersichtsplan mit farbigen Eintragungen der feuerhemmenden Wände.
Unterlagenpaket für die Bauaufsicht
Zum Bauantrag (vereinfacht oder vollständig) gehören einheitliche Pläne, Baubeschreibung und Betriebsbeschreibung (Abläufe, Küche, Personen), brandschutztechnische Stellungnahme, Lageplan mit Grundstücksgrenzen (BauPrüfVO NRW) sowie Nachweise zu Trennwänden, Türen und Fluchtwegen; gegebenenfalls Abluft und Feuerwehr bei Brandmeldeanlage.
Widersprüchliche Pläne (Gastfläche, Küchengrenzen) führen zum Zwischenbescheid – vor Einreichung abstimmen. Fristen in digitalen Verfahren (zum Beispiel Vorgangsauskunft+) einhalten.
Nach Eröffnung: Betrieb und Arbeitsschutz
Genehmigung bedeutet nicht fertigen Betriebsbrandschutz: Feuerlöscher alle zwei Jahre prüfen lassen, Fluchtwege freihalten, BSO Teil A aushängen, jährliche Unterweisung durchführen, gegebenenfalls Flucht- und Rettungsplan nach ASR A2.3 im Gastbereich erstellen.
Erhöhte Brandgefährdung nach ASR A2.2 kann bei Imbiss mit Frittieren/Grill über Grundausstattung hinausgehen – Gefährdungsbeurteilung ArbStättV dokumentieren.
Abgrenzung: Imbiss vs. Restaurant vs. nur Löscher
Ein Imbiss mit unter 20 m² Gastbereich und Mitnahme-Fokus ist nicht dasselbe wie ein Restaurant mit 120 Sitzplätzen (Sonderbau-Prüfung ab 200 Gastplätze im Gebäude).
Nutzungsänderung mit Stellungnahme ist nicht dasselbe wie nachträglich nur Feuerlöscher kaufen ohne Genehmigung der Wand- und Abluft-Eingriffe.
Die Baugenehmigung ersetzt nicht die Feuerwehr-Brandschau – bei größeren Objekten gelten separate Voraussetzungen (Brandmeldeanlage, Feuerwehr-Schlauchanschluss).
Typische Fehler
Die häufigsten Verzögerungen beim Laden-zu-Imbiss-Umbau: Küche einbauen, ohne die Nachbarwand auf feuerhemmende Ausführung (F 30) zu prüfen; Fettbrandlöscher trotz Fritteuse fehlt; brennbare Bekleidung über dem Grill; Gastbereich blockiert den Fluchtweg; Stellungnahme beschreibt eine andere Raumaufteilung als der Plan.
Grenzen
Dieser Ratgeber basiert auf einem dokumentierten NRW-Fall (ca. 65 m²). Andere Lagen (OG ohne zweiten Rettungsweg, Denkmal, Gaststätte im Komplex) können deutlich mehr Nachweise verlangen. Keine behördliche Einordnung, kein Ersatz für Lebensmittelhygiene oder Gewerberecht.
- Braucht ein kleiner Imbiss immer eine Baugenehmigung?
- Bei Nutzungsänderung und baulichen Anpassungen (Wände, Küche, Abluft) in der Regel ja. Ob § 64 vereinfachtes Verfahren möglich ist, entscheidet die Bauaufsicht – vor Baubeginn klären.
- Ist ein Imbiss mit 65 m² ein Sonderbau?
- Meist nein – die 200-Gastplätze-Schwelle im Gebäude ist nicht erreicht. Sonderbau-Regeln und vollständiges Konzept können trotzdem bei anderen Tatbeständen (z. B. Versammlungsstätte im Haus) greifen.
- Warum muss die Wand zum Nachbarn feuerhemmend sein?
- § 29 BauO NRW: Trennung von Nutzungseinheiten und anders genutzten Räumen. Küche mit Fett/Flamme erhöht das Risiko – die Trennwand begrenzt Brandübertragung (feuerhemmend, F 30; dichte, selbstschließende Türen).
- Reicht eine brandschutztechnische Stellungnahme statt Brandschutzkonzept?
- Bei kleinen, klar abgegrenzten Nutzungsänderungen oft ja. Fehlt Bestandsnachweis oder liegt Sonderbau vor, fordert die Behörde ein vollständiges Konzept.
- Ist ein Holzkohlegrill im Laden zulässig?
- Nicht pauschal verboten, aber brandschutzintensiv: nichtbrennbare Bekleidungen, Abluft, Fettbrandlöscher, Reinigung und Darstellung in Stellungnahme/Betriebsbeschreibung sind üblich.
- Welche Feuerlöscher brauche ich?
- Grundausstattung nach ASR A2.2 (LE nach Grundfläche, mindestens 6 LE pro Gerät) plus Fettbrandlöscher an Fritteuse/Grill. Orientierung im verlinkten Ratgeber Feuerlöscher Gastronomie.
- Brauche ich Fluchtpläne?
- Für die Genehmigung: Rettungswegnachweis in Plänen/Stellungnahme. Im Betrieb: Flucht- und Rettungspläne nach ASR A2.3, wo Lage oder Publikumsverkehr es erfordern – plus BSO.
Weitere Ratgeber: Gastronomie & Gewerbe
