Von Brandschutzvorschriften abweichen: wann § 69 BauO NRW hilft

Brauche ich eine Abweichung – oder reicht ein anderer Weg?

Beim Umbau eines älteren Gebäudes stellt sich früh die Frage: Muss jede Brandschutzvorschrift heute eins zu eins erfüllt werden – Flurwände, Treppenraum, Rettungsweglängen – oder gibt es Spielraum? § 69 BauO NRW regelt behördliche Zulassung, von materiellen Anforderungen der BauO und SBauVO abzuweichen – wenn der Zweck der Norm trotzdem erreicht wird.

Das ist nicht dasselbe wie Bestandsschutz: § 59 begrenzt Nachrüstung bei rechtmäßig bestehenden Anlagen ohne Vorhaben. § 69 eröffnet einen eigenen Weg bei einem Vorhaben. Und wieder etwas anderes sind ausgleichende Maßnahmen im Brandschutzkonzept großer Sonderbauten (BauPrüfVO § 9) – Planungsinstrument, kein §-69-Antrag.

Typische Situationen: energetische Sanierung mit Konflikt zu Flur- oder Treppenraumanforderungen, Nutzungsänderung, Denkmalschutz, Rettungsweg knapp. Dieser Ratgeber ordnet alle Wege ein – Gesetzessystematik plus NRW-Auslegung im MHKBD-Erlass § 69 vom 05.12.2022 (bereinigt, Az. 53.06.06.01-000005). Der Runderlass ist eine Verwaltungsvorschrift – kein Gesetz.

Sieben Rechtsfiguren – nicht alles ist § 69

Entscheidungskette – in dieser Reihenfolge prüfen

Nicht jede Planungsabweichung läuft über § 69. Der Erlass (Abschnitt I) verlangt diese Prüfungsreihenfolge, bevor § 69 greift – ergänzt um Praxisfragen zu Erleichterung und Konzept.

• Norm erfüllt? §§ 26–49 BauO, SBauVO – dann kein Abweichungsbedarf
• Gesetzliche Erleichterung? § 50 BauO / SBauVO – anwenden, kein § 69
• Einzelnorm-Zulassung? z. B. § 30 Abs. 2 größere Brandabschnitte
• Neubau großer Sonderbau? Ausgleichende Maßnahmen im Brandschutzkonzept (§ 70; BauPrüfVO § 9)
• § 3 Abs. 1 bleibt immer: Leben, Gesundheit, öffentliche Sicherheit

Ausgleichende Maßnahmen – nicht dasselbe wie § 69

BauPrüfVO § 9 verlangt im Brandschutzkonzept Angaben, welchen materiellen Anforderungen nicht entsprochen wird und welche ausgleichenden Maßnahmen stattdessen vorgesehen sind. Das ist Gesamtbewertung im Genehmigungsverfahren – Defizit plus Kompensation auf gleichem Schutzniveau.

Bei großen Sonderbauten (Neubau, § 70 Abs. 2 BauO) kann das Konzept Abweichungen von Einzelnormen tragen, ohne gesonderten §-69-Antrag – die Baugenehmigung umfasst die Bewertung. Bei Bestandsvorhaben ohne großen Sonderbau greift § 69 parallel oder alternativ.

Das Gesetz nennt keinen Katalog zulässiger Kompensationen (Sprinkler, zusätzliche TR, Rauchschutz etc.) – nur die schutzzielorientierte Prüfung. Wer darf das Konzept: Brandschutzfachplaner-Rollen.

Erleichterung oder Abweichung?

Wenn das Gesetz oder die SBauVO für einen Sonderbau bereits mildere Anforderungen erlaubt, brauchen Sie kein §-69-Verfahren – die Erleichterung ist parlamentsgesetzlich vorgesehen, kein Einzelfall-Ermessen.

§ 3 Abs. 3 – Technikregel, nicht Gesetzesnorm

§ 3 Abs. 3 erlaubt Abweichung von allgemein anerkannten Regeln der Technik (einschließlich VV TB), wenn eine andere Lösung die Belange des § 3 Abs. 1 in gleicher Weise erfüllt. Das betrifft Planungs- und Ausführungsregeln – nicht die materielle Mindestanforderung im Gesetz selbst.

Steht die BauO eine konkrete Pflicht (z. B. feuerbeständige Brandwand § 30), reicht § 3 Abs. 3 allein nicht – es bedarf § 69, ausgleichender Maßnahmen im Konzept oder einer gesetzlichen Erleichterung/Einzelnorm-Zulassung.

§ 88 vs. § 69 – Technische Baubestimmungen

§ 88 BauO NRW erlaubt Abweichungen von Planungs-, Bemessungs- und Ausführungsregelungen in Technischen Baubestimmungen, wenn mit einer anderen Lösung die Anforderungen in gleichem Maße erfüllt werden und die TB keine Abweichung ausschließt. Diese Abweichungen bedürfen grundsätzlich keiner Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde.

In der VV TB NRW (Tabelle A 2.2) sind brandschutzrelevante TB aufgeführt: Nr. A 2.2.1 – Abweichungen nach § 88 Abs. 1 Satz 3 möglich; Nr. A 2.2.2 – MIndBauRL, bei der § 88 Abs. 1 Satz 3 nicht gilt. Von MIndBauRL-Anforderungen kommen nur Abweichungen nach § 69 in Betracht.

Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Anforderungen im Zusammenhang mit TB-Abweichungen sind nur nach § 69 möglich. Eine nach § 88 Abs. 1 Satz 3 unzulässige Lösung kann nicht durch eine §-69-Abweichung von der TB zugelassen werden.

Bei Abweichungen vom Brandschutz ist regelmäßig die Brandschutzdienststelle zu hören, soweit Löscharbeiten oder die Rettung von Menschen und Tieren berührt werden – unabhängig davon, ob die Bauaufsichtsbehörde prüft oder ein staatlich anerkannter Sachverständiger bescheinigt.

§ 69 Abs. 1 Satz 1 – Generalklausel

Die Voraussetzungen des § 69 Abs. 1 Satz 1 gelten für den gesamten § 69 Abs. 1 – also auch bei Satz 2 und Satz 3. Die Behörde kann abweichen, wenn unter Würdigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung, der nachbarlichen Belange und der öffentlichen Belange (§ 3) die Abweichung vereinbar ist. Wird der Zweck nachweisbar auch mit Abweichung erreicht, soll sie zugelassen werden.

Bei bestehenden Gebäuden muss der Schutzzweck nicht in gleichem Maße erfüllt werden (MHKBD-Erlass). Der Zweck ist berücksichtigt, wenn mindestens das Schutzniveau des jeweiligen Gebäudes gewahrt bleibt und keine konkrete Gefahr zu befürchten ist.

Zulassung nach Satz 1 allein: Ermessensentscheidung – im Gegensatz zu Satz 2 („sind zuzulassen“).

§ 69 Abs. 1 Satz 2 – gebundenes Ermessen bei Bestand

Bei bestehenden Anlagen sind Abweichungen von den §§ 4 bis 16 und 26 bis 49 sowie von aufgrund der BauO erlassenen Vorschriften (SBauVO eingeschlossen) zuzulassen, wenn einer der Tatbestände vorliegt und Satz 1 erfüllt ist. Nicht beim Neubau.

Nr. 1 – Modernisierung Wohnraum: Ausbau, Anbau, Nutzungsänderung, Aufstockung zur Verbesserung der Wohnverhältnisse oder Energie/Wasser/Klima – Baugenehmigung oder Kenntnisgabe der Errichtung mindestens 5 Jahre zurück. Auch Umnutzung zu Wohnraum; bei Mischgebäuden nur für Wohnungen.

Nr. 2 – Energie-/Wassereinsparung bei Anlagen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt oder umgenutzt werden.

Nr. 3 – Nutzungsänderung (eigenständiger Tatbestand): z. B. Büro zu Gastronomie, Wohnung zu Praxis – häufigster Auslöser für Brandschutz-Abweichungen bei GK- und Sonderbau-Einordnung: Nutzungsänderung.

Nr. 4 – Erhaltung und weitere Nutzung von Denkmälern (§ 7 DSchG NRW); beides kumulativ.

§ 69 Abs. 1 Satz 3 – allgemeines Wohl, Wohnbedarf, Härte

Weitere Tatbestände: Abweichung kann zugelassen werden bei Gründen des allgemeinen Wohls (insbesondere dringender Wohnbedarf, Klimaschutz, Stadtentwicklung), zur Erprobung neuer Bau- und Wohnformen oder bei offenbar nicht beabsichtigter Härte. Ermessen – nicht auf Bestand beschränkt (Erlass Abschnitt IV); die Wohl-Beispiele sind nicht abschließend. Satz 3 bis § 48, bei Nutzungsänderungen auch § 49.

Dringender Wohnbedarf: gemeindebezogen, objektiv nachweisbar (angespannter Wohnungsmarkt). Das Vorhaben muss zur Deckung beitragen – die Abweichung muss nicht das einzige Mittel sein.

Nicht beabsichtigte Härte: atypisches, offensichtlich unbilliges Ergebnis – nicht planwidrige Ausnahme.

Sachverständige statt Behörde – wann das geht

§ 69 Abs. 1a greift nur kumulativ (Erlass Abschnitt V): Die SV-Person bescheinigt den Brandschutz (§ 68 Abs. 2 Nr. 3 bzw. Abs. 4) und die Abweichungsvoraussetzungen. Fehlt eines von beiden, bleibt die behördliche Zulassung nötig.

Anwendungsbereich Brandschutz-SV (Erlass): Wohngebäude GK 4 und 5; Gebäude GK 3–5, die weder Wohngebäude noch Sonderbauten sind; Garagen 100–1.000 m² NF. Nachbarliche Belange → keine 1a-Bescheinigung; dann entscheidet die Bauaufsicht (ggf. § 72 Angrenzer).

Die Bescheinigung ist spätestens mit der Baubeginnsanzeige vorzulegen und nicht Bestandteil der Baugenehmigung. Wahlrecht: SV oder Behördenantrag. Fehlerhafte Bescheinigung macht eine erteilte Genehmigung nicht rückwirkend rechtswidrig – Eingriff nach § 58 Abs. 2 bleibt möglich.

Redaktionsversehen des Gesetzgebers (Erlass): Der Verweis, Abs. 1a gelte auch in Verfahren nach „Abs. 2 Satz 3“, erfasst nicht das vereinfachte Verfahren § 62 (dort prüft niemand den Brandschutz) und nicht die Genehmigungsfreistellung § 63.

§ 69 Abs. 2–3 – Verfahren, Frist, Antrag

Antrag in Textform mit Begründung (§ 69 Abs. 3). Gilt auch für Anlagen ohne Genehmigung und für Abweichungen von Vorschriften, die im Genehmigungsverfahren nicht geprüft werden.

Zuständigkeit: Bei verfahrensfreien Bauvorhaben und örtlichen Bauvorschriften entscheidet die Gemeinde; im Übrigen Bauaufsichtsbehörde – bei örtlichen Bauvorschriften im Einvernehmen mit der Gemeinde.

Entscheidungsfrist: 6 Wochen nach vollständigem Antrag; Verlängerung um bis zu 6 Wochen aus wichtigen Gründen. Abweichung möglichst zusammen mit Baugenehmigung beantragen; betroffene Vorschriften genau bezeichnen und Zweckerreichung darlegen.

§ 63, § 59, § 82 – Freistellung und Weiterbetrieb

§ 63 Genehmigungsfreistellung: Eine Abweichung nach § 69 schließt die Freistellung aus (§ 63 Abs. 2 Nr. 4). Abs. 1a rettet die Freistellung nicht – die SV-Bescheinigung ersetzt die baurechtliche Zulassung nur im vorgesehenen Anwendungsbereich, nicht den Ausschlusstatbestand des § 63. Braucht das Vorhaben eine §-69-Abweichung, ist der Weg die Baugenehmigung (oder ein Verfahren, in dem die Abweichung zugelassen wird) – nicht die Freistellung.

§ 59 Abs. 1: Rechtmäßig bestehende Anlage ohne Vorhaben – Nachrüstung nur bei Einzelfall-Gefahr für Leben/Gesundheit. Mit Vorhaben: § 69 für bewusste Abweichung von Neu-Anforderungen. § 59 Abs. 2: Wesentliche Änderung kann Nachrüstung auslösen – § 69 als Ausweg bei unverhältnismäßigem Mehraufwand. Abgrenzung: Bestandsschutz.

§ 82 Abs. 3: Nutzungsuntersagung bei Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften – zugelassene Abweichung verhindert den Widerspruch; ohne Zulassung Eingriff möglich.

Brandschutz – typische Abweichungsfelder

Von §§ 26 bis 49 BauO und SBauVO-Vorschriften kann abgewichen werden – Auswahl brandschutzrelevanter Themen (korrekte Zuordnung BauO NRW 2018):

§§ 26–27 Baustoffe, Feuerwiderstand tragender Bauteile · §§ 29–30 Brandabschnitte, Brandwände · § 31 abschließende Bauteile (Türen, RS) · § 32 Abschottungen · § 33 Flucht- und Rettungswege · §§ 34–36 notwendige Treppen, Treppenräume, Flure · § 37 zweiter Rettungsweg · §§ 40–41 Leitungen, Lüftung · § 50 Sonderbau inkl. SBauVO.

Bei Umbauten greifen häufig Satz 2 Nr. 1, 2 oder 3 (Nutzungsänderung) – wenn Flurwände, Treppenraum oder Rettungsweglängen nicht vollständig nach heutigem Standard umsetzbar sind. Vertiefung: Wände notwendiger Flure, Treppen und Treppenräume, Leitungen, Flucht- und Rettungswege.

Prüfkatalog

Checkliste nach Gesetz und MHKBD-Erlass 05.12.2022 – 27 Prüfpunkte der Ausarbeitung (komprimierte Formulierung).

Grenzen dieser Übersicht

Dieser Ratgeber erklärt § 69 BauO NRW und den MHKBD-Erlass vom 05.12.2022 (Verwaltungsvorschrift, kein Gesetz, Az. 53.06.06.01-000005) – nicht jede Abweichung wird bewilligt. Verbindlich bleiben Gesetzestext, Erlass-PDF und die Entscheidung der zuständigen Behörde. Die Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung.

Vertiefung: Bestandsschutz, Umbau/Nutzungsänderung, Brandschutzkonzept, Innenhof-Rettungsweg.