Schwelle 22 m – nicht nur Gebäudeklasse 5
Hochhäuser sind Sonderbauten nach § 50 Abs. 2 Nr. 1 BauO NRW. Maßgeblich ist die Gebäudehöhe: Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses mit Aufenthaltsraum über der Geländeoberfläche – Schwelle mehr als 22 m (§ 2 Abs. 3 BauO NRW, SBauVO Hochhaus-Teil).
GK 5 allein beschreibt Bauteilanforderungen – der Hochhaus-Tatbestand löst zusätzliche SBauVO-Regeln aus: Sicherheitstreppenräume, Druckbelüftung, Aufzugs-Brandfallsteuerung, ggf. Funkunterstützung, erweiterte Eigentümerpflichten.
Grenzfall ja: Bürohochhaus 28 m, innenliegender Sicherheitstreppenraum, Druckbelüftung über BMA, Prüfingenieur-Konzept, PrüfVO für Druckbelüftung alle 3 Jahre. Grenzfall nein: 24 m Gebäude, aber höchstes Aufenthaltsgeschoss bei 21 m – kein Hochhaus-Tatbestand, wenn Höhe korrekt nach § 2 berechnet.
Treppenräume und Sicherheitstreppenräume
Innenliegende notwendige Treppenräume oberirdischer Geschosse müssen als Sicherheitstreppenraum ausgebildet sein – oder es gelten Ersatzregelungen bei begrenzter Höhe (z. B. bis 30 m zwei innenliegende notwendige Treppenräume statt eines Sicherheitstreppenraums).
Bei Höhen bis 60 m kann ein Sicherheitstreppenraum an Stelle von zwei notwendigen Treppenräumen genügen – projektspezifisch im Konzept. Abstände von Türen zu Sicherheitstreppenräumen mindestens 3 m.
Fluchtweglängen: Aus Aufenthaltsräumen und Kellern Ausgang zu notwendigem Treppenraum, Sicherheitstreppenraum-Vorraum oder ins Freie in höchstens 35 m – Hochhausplanung ist retungsweggetrieben, nicht nur GK-Tabelle.
Druckbelüftung und BMA
Hochhäuser brauchen getrennte lüftungstechnische Anlagen (Druckbelüftungsanlagen) für notwendige Treppenräume und Sicherheitstreppenräume – Rauchfreihaltung der Rettungswege.
Auslösung über Brandmeldeanlage, maximaler Luftvolumenstrom unverzüglich nach Alarm. Bei nur einem innenliegenden Sicherheitstreppenraum: Ausfallkonzept für die Druckbelüftung. Lüftungsanlagen dürfen den Druckbelüftungsbetrieb nicht beeinträchtigen.
Wiederkehrende Prüfung durch Prüfsachverständigen nach PrüfVO NRW – nicht mit DGUV-Wartung verwechseln.
Aufzüge, Funk, Versammlungsräume
Brandfallsteuerung der Aufzüge muss mit BMA und Druckbelüftung abgestimmt sein – selbsttätige Auslösung sicherstellen.
Stört die Bauliche Anlage den Funk der Feuerwehr im Gebäude, sind technische Anlagen zur Funkunterstützung vorzusehen.
Versammlungsräume mit Fußbodenebene über 22 m nur mit selbsttätiger Feuerlöschanlage zulässig. Verkaufsräume (ohne Gaststätten) dürfen mit Fußboden nicht über 22 m liegen – Nutzungsplanung und Höhe zusammen denken.
Eigentümer- und Betreiberpflichten
Eigentümer trägt Verantwortung für öffentlich-rechtliche Vorschriften; Pflichten können schriftlich auf Betreiber übertragen werden, wenn diese mit Anlage vertraut sind.
Ab bestimmter Höhe und Nutzungseinheitsgröße: geeignete Personen für Brandverhütung und Evakuierung – über BSB/BSO und Alarmierung hinausgehende Konzeptvorgaben.
Technische Anlagen in Hochhäusern außerhalb von Wohnungen: wiederkehrende Prüfung elektrischer Anlagen nach PrüfVO – zusätzlich zu BMA und Druckbelüftung.
Grenzen
Dieser Ratgeber fasst SBauVO NRW Hochhaus-Teil und Höhendefinition zusammen. Einzelfragen (Ersatzregelungen bis 30 m/60 m) gehören in das projektspezifische Brandschutzkonzept mit Prüfingenieur. Er ersetzt keine behördliche Festlegung.
- Ab wann ist ein Gebäude ein Hochhaus in NRW?
- Wenn die Gebäudehöhe nach § 2 Abs. 3 BauO NRW mehr als 22 m beträgt – gemessen zur Fußbodenoberkante des höchsten Geschosses mit möglichem Aufenthaltsraum.
- Was ist ein Sicherheitstreppenraum?
- Besonders ausgebildeter notwendiger Treppenraum gegen Rauch- und Wärmeeinwirkung – Pflicht für innenliegende Treppen in Hochhäusern, mit Druckbelüftung.
- Wer prüft die Druckbelüftung?
- Prüfsachverständiger nach PrüfVO NRW alle 3 Jahre in Hochhäusern – parallel zu Errichter-Wartung, nicht identisch.
- Braucht jedes Hochhaus eine Sprinkleranlage?
- Nicht pauschal für das gesamte Gebäude – aber Versammlungsräume über 22 m nur mit selbsttätiger Feuerlöschanlage. Gesamtentscheidung im Brandschutzkonzept.
- Kann ein 25 m hohes Gebäude kein Hochhaus sein?
- Ja, wenn kein Aufenthaltsraum im obersten relevanten Geschoss die 22-m-Schwelle überschreitet – Höhenberechnung nach BauO genau dokumentieren.
- Wer ist verantwortlich im Betrieb?
- Eigentümer grundsätzlich; Pflichten können auf Betreiber übertragen werden – schriftlich und nachweisbar mit Kenntnis der Anlagen.
Weitere Ratgeber: Prüffristen im Brandschutz
