Brandschutzanlagen im Sonderbau: was der TÜV-Baurechtsreport 2025 wirklich zeigt

Worum es im Baurechtsreport geht

Wenn in einem Hotel, einer Schule oder einem großen Geschäftshaus die Brandmeldeanlage, die Notstromversorgung oder die Rauchableitung versagt, hilft der schönste Wartungsvertrag wenig. Der TÜV-Baurechtsreport 2025 wertet genau jene Prüfungen aus, die Landesbauordnungen für sicherheitsrelevante Gebäudetechnik in Sonderbauten vorschreiben: wiederkehrende Prüfungen und Prüfungen vor der ersten Inbetriebnahme. Es geht also nicht um freiwillige Servicebesuche, sondern um die baurechtlich geforderte Kontrolle.

Datenbasis des Berichtsjahres 2024 sind 70.447 Anlagen im laufenden Betrieb und 13.053 Anlagen vor der ersten Inbetriebnahme. Darunter liegen Alarmierungsanlagen, Brandmeldeanlagen, Sicherheitsstromversorgung, Sicherheitsbeleuchtung, Starkstrom, Lüftung, Rauch- und Wärmeabzug, CO-Warnanlagen und Feuerlöschanlagen.

In Nordrhein-Westfalen steuern § 50 BauO NRW und die BauPrüfverordnung, welche Sonderbauten und welche Anlagen dieser Prüfpflicht unterliegen. Typische Beispiele sind Hochhäuser ab 22 m, Kliniken, Schulen, Versammlungsstätten, größere Industriebauten, Parkhäuser, Hotels und Verkaufsstätten ab 2.000 m². Die Intervalle und Rechtsgrundlagen ordnen wir im Ratgeber Prüfpflichten Sonderbauten ein.

In der Praxis trennt sich hier oft die Spreu vom Weizen. Wer Prüfbuch, Sachverständigen-Termine, Wartung durch befähigte Personen und die Wirkprinzip-Prüfung in einem System führt, steht bei Beanstandungen meist gut da. Wer nur sagen kann, die Brandmeldeanlage sei „letztes Jahr gewartet“ worden, ohne SV-Bau-Bericht und ohne Nachweis, dass Notstrom die Anlage im Stromausfall trägt, hat Lücken, die im Ernstfall teuer werden.

Die Kennzahlen 2024, ohne Schönfärberei

Bei wiederkehrenden Prüfungen wies mehr als jede vierte Anlage wesentliche Mängel auf, genau 26,9 Prozent. Bei sechs der neun Anlagentypen stieg die Quote gegenüber dem Vorjahr. 44 Prozent hatten geringfügige Mängel, und nur 29,1 Prozent waren mängelfrei. Wesentlich heißt hier: Wirksamkeit oder Betriebssicherheit sind beeinträchtigt. Ein fehlendes Prüfschild allein ist das nicht.

Der TÜV-Verband nennt als Ursachen Zeit- und Kostendruck, Fachkräftemangel, die steigende Komplexität der Gebäudetechnik sowie Versäumnisse bei Wartung und Dokumentation. Der Report 2025 rückt zusätzlich zwei Themen in den Vordergrund, die viele Betreiber noch unterschätzen: die Cybersicherheit vernetzter Sicherheitstechnik und die Wirkprinzip-Prüfung, also die Frage, ob BMA, RWA, Aufzug, Feststellanlagen und Notstrom im Ernstfall wirklich zusammenspielen.

Wo die Mängel sitzen: Quoten nach Anlagentyp

Anteil wesentlicher Mängel bei wiederkehrender Prüfung 2024, in Klammern die Quote bei der Erstinbetriebnahme. Die Zahlen sind bundesweit und gelten ebenso für Sonderbauten in NRW.

Warum die Notstromversorgung so oft die Schwachstelle ist

Die Sicherheitsstromversorgung speist im Stromausfall Brandmeldeanlage, Alarmierung, Feuerlöschanlagen, Rauchableitung, Aufzugssteuerung und Sicherheitsbeleuchtung. Fällt sie aus, stehen Schutzsysteme still, obwohl Einzelkomponenten zuletzt noch „ohne Mängel“ geprüft wurden. Genau darin liegt die Tücke: Eine gute Einzelprüfung ersetzt keinen belastbaren Notstromnachweis unter realer Last.

Fast jede zweite Notstromanlage wies 2024 mindestens geringfügige Mängel auf. Der Anteil wesentlicher Mängel stieg auf 30 Prozent, nach 25,1 Prozent im Vorjahr. Typische Ursachen sind veraltete Batterien, unzureichende Testläufe, fehlende Dokumentation und Technologiewandel ohne angepasste Wartung.

Wer es sauber macht, dokumentiert monatliche Testläufe, führt eine jährliche Vollprüfung und prüft im Wirkprinzip, ob Brandmeldeanlage und Löschtechnik unter Notstrom wirklich weiterlaufen. Wer nur hofft, das Dieselaggregat werde schon anspringen, und die Brandmeldeanlage ohne Stromausfall-Simulation abnimmt, baut systematisch Blindheit ein.

Wirkprinzip-Prüfung: Einzelanlage reicht nicht

Die Wirkprinzip-Prüfung stellt eine einfache, aber entscheidende Frage: Meldet die Brandmeldeanlage, schließt die Feststellanlage, startet Rauchableitung und Sprachalarm, fährt der Aufzug auf Evakuierungsposition, leuchtet die Sicherheitsbeleuchtung, und zwar unter Notstrom?

In vielen Betrieben werden Anlagen isoliert gewartet: eine Firma für die Brandmeldeanlage, eine für die Rauchableitung, eine für den Aufzug. Ohne gemeinsamen Prüfablauf bleiben Schnittstellenmängel unsichtbar, bis eine Übung oder ein Brand sie offenlegt. Der Baurechtsreport 2025 macht daraus zu Recht einen Schwerpunkt.

Betrieblich lohnt ein Prüfplan, den Sachverständige, Brandschutzbeauftragte und Fachfirmen gemeinsam tragen. Die Ergebnisse gehören ins Prüfbuch und in die Brandschutzordnung Teil B. Nach Umbau oder Nutzungsänderung sollte das Wirkprinzip neu angesetzt werden. Orientierung: Umbau und Nutzungsänderung.

Was der Report zur Energiewende offen lässt

Photovoltaik und Batteriespeicher nehmen zu. Für viele dieser Anlagen gibt es bisher keine vergleichbare gesetzliche wiederkehrende Prüfpflicht wie für Brandmeldeanlage oder Rauchableitung im Sonderbau. Das entbindet niemanden von der klassischen Sonderbau-Pflicht, und es entbindet auch nicht von Konzept, AwSV und Feuerwehrabstimmung beim Speicher.

Wer PV und Lithium-Ionen-Speicher betreibt, sollte den Ratgeber Batteriespeicher Li-Ion parallel lesen. Der Report 2025 benennt außerdem Cybersicherheit vernetzter Gebäudetechnik als wachsende Gefahr für die Resilienz von Schutzsystemen. Wer Anlagen remote warten oder steuern lässt, braucht dafür klare Zuständigkeiten und dokumentierte Absicherung.

Was Betreiber und Brandschutzbeauftragte jetzt prüfen sollten

Zuerst das Prüfbuch: Stehen Sachverständigen-Fristen, Mängelbeseitigung und Wartung durch befähigte Personen in einem Überblick, oder liegen die Unterlagen in getrennten Ordnern ohne Querverweis? Dann die Notstromversorgung: Testprotokolle, Kraftstoff oder Batteriezustand, Lasttest unter realer Sicherheitsstrom-Last.

Bei Brandmeldeanlage und Alarmierung zählen nicht nur Melder, sondern Alarmwege und Stromversorgung. Feuerlöschanlagen und Rauchableitung haben hohe Mängelquoten. Prüfberichte mit Fristen umsetzen, statt nur den nächsten Wartungstermin zu notieren. Bei der Lüftung gehören Brandschutzklappen und Abschaltungen im Brandfall zur Gesamtprüfung.

Organisatorisch koordiniert der Brandschutzbeauftragte die Schnittstellen. Eine Brandschau ergänzt die baurechtliche Prüfung, ersetzt sie aber nicht. Wer in NRW unsicher ist, ob Prüfbuch und Wirkprinzip tragfähig sind, sollte das vor der nächsten Frist klären, nicht danach.

Grenzen dieses Ratgebers

Dieser Text fasst die öffentlich kommunizierten Ergebnisse des TÜV-Baurechtsreports 2025 für Betreiber und Planer zusammen. Er ist keine vollständige Wiedergabe aller Landeskapitel und kein Ersatz für den konkreten Sachverständigenbericht. Maßgeblich bleiben BauPrüfVO NRW, Baugenehmigung und Prüfbuch. Für die Einordnung Ihres Objekts helfen Brandschutzberatung und bei Bedarf ein prüffähiges Konzept oder eine Stellungnahme.