Sonderbau: Mängel bei Brandschutz-Anlagen – TÜV-Baurechtsreport 2025

Was der Baurechtsreport misst

Der TÜV-Baurechtsreport 2025 wertet baurechtliche Prüfungen von TÜV-Sachverständigen aus – keine freiwilligen Wartungsverträge, sondern die in Landesbauordnungen vorgeschriebenen wiederkehrenden und erstmaligen Prüfungen sicherheitsrelevanter Gebäudetechnik in Sonderbauten.

Datenbasis 2024: 70.447 Anlagen im laufenden Betrieb und 13.053 vor der ersten Inbetriebnahme. Geprüft werden unter anderem Alarmierung, Brandmeldeanlagen, Sicherheitsstrom, Sicherheitsbeleuchtung, Starkstrom, Lüftung, Rauch- und Wärmeabzug, CO-Warnanlagen und Feuerlöschanlagen.

Sonderbauten umfassen Hochhäuser ab 22 m, Kliniken, Schulen, Versammlungsstätten, Industriebauten, Parkhäuser, Hotels und Geschäfte ab 2.000 m² – in NRW über § 50 BauO NRW und die BauPrüfverordnung. Rechtsgrundlagen und Intervalle: Prüfpflichten Sonderbauten.

Grenzfall ja: Betreiber führt Prüfbuch, SV-Bau-Termine, EFK-Wartung und Wirkprinzip-Prüfung koordiniert. Grenzfall nein: „BMA wurde letztes Jahr gewartet“ – ohne SV-Bau-Bericht und ohne Nachweis, dass Notstrom die BMA im Stromausfall trägt.

Die Kennzahlen 2024 auf einen Blick

Bei wiederkehrenden Prüfungen wies mehr als jede vierte Anlage (26,9 Prozent) wesentliche Mängel auf – bei sechs der neun Anlagentypen stieg die Quote gegenüber dem Vorjahr. 44 Prozent hatten geringfügige Mängel, nur 29,1 Prozent waren mängelfrei.

Wesentliche Mängel bedeuten: die Wirksamkeit oder Betriebssicherheit ist beeinträchtigt – nicht nur ein fehlendes Prüfschild. Der TÜV-Verband nennt als Ursachen Zeit- und Kostendruck, Fachkräftemangel, steigende Komplexität der Gebäudetechnik sowie Versäumnisse bei Wartung und Dokumentation.

Der Report 2025 betont zusätzlich Cybersicherheit vernetzter Sicherheitstechnik und die Wirk-Prinzip-Prüfung – ob BMA, RWA, Aufzug, Feststellanlagen und Notstrom im Ernstfall zusammenspielen.

Mängelquoten nach Anlagentyp (wiederkehrende Prüfung)

Anteil wesentlicher Mängel bei wiederkehrender Prüfung 2024 – zum Vergleich Erstinbetriebnahme in Klammern:

• Lüftungsanlagen: 34,8 % (Erstbetrieb 27,9 %) – höchste Quote
• Feuerlöschanlagen: 30,4 % (26,1 %)
• Sicherheitsstromversorgung: 30,0 % (22,0 %) – nur 25,1 % mängelfrei, Trend verschlechtert
• Rauch- und Wärmeabzugsanlagen: 27,5 % (21,2 %) – RWA-Prüffristen
• Alarmierungsanlagen: 26,4 % (16,0 %)
• Sicherheitsbeleuchtung: 25,2 % (16,3 %)
• Brandmeldeanlagen: 20,5 % (20,1 %) – BMA-Prüffristen
• Starkstrom-Elektroanlagen: 19,2 % (10,4 %)
• CO-Warnanlagen: 13,4 % (5,9 %)

Warum Notstrom die Schwachstelle ist

Sicherheitsstromversorgungsanlagen speisen im Stromausfall Brandmeldeanlagen, Alarmierung, Feuerlöschanlagen, RWA, Aufzugssteuerung und Sicherheitsbeleuchtung. Fällt die Versorgung aus, stehen Schutzsysteme still – obwohl Einzelkomponenten zuletzt „ohne Mängel“ geprüft wurden.

Fast jede zweite Notstromanlage wies 2024 mindestens geringfügige Mängel auf; wesentliche Mängel stiegen auf 30 Prozent (Vorjahr 25,1 Prozent). Typische Ursachen: veraltete Batterien, unzureichende Testläufe, fehlende Dokumentation, Technologiewandel ohne Anpassung der Wartung.

Grenzfall ja: Monatlicher automatischer Testlauf mit Protokoll, jährliche Vollprüfung, Abgleich mit BMA- und Sprinkler-Stromversorgung im Wirkprinzip. Grenzfall nein: Dieselaggregat startet im Test nicht, aber Einzelprüfung BMA ohne Stromausfall-Simulation.

Wirk-Prinzip-Prüfung: Einzelanlage reicht nicht

Die Wirk-Prinzip-Prüfung prüft das bestimmungsgemäße Zusammenwirken: Meldet die BMA, schließt die Feststellanlage, startet RWA und Sprachalarm, fährt der Aufzug auf, leuchtet die Sicherheitsbeleuchtung – alles unter Notstrom?

Der Baurechtsreport 2025 macht daraus eine Reportage-Schwerpunkt: In der Praxis werden Anlagen oft isoliert gewartet (EFK BMA, RWA-Firma, Aufzugswartung), ohne gemeinsamen Prüfablauf. Mängel an Schnittstellen bleiben unsichtbar, bis Übung oder Brand.

Betrieblich: Prüfplan mit SV-Bau, Brandschutzbeauftragtem und Fachfirmen abstimmen; Ergebnisse im Prüfbuch und in der Brandschutzordnung Teil B verankern. Nach Umbau oder Nutzungsänderung Wirkprinzip neu ansetzen – Umbau Brandschutz.

Lücke: PV und Batteriespeicher

Der Report verweist auf die Energiewende: Photovoltaik und Batteriespeicher nehmen zu – für viele Anlagen gibt es bisher keine vergleichbare gesetzliche wiederkehrende Prüfpflicht wie für BMA oder RWA in Sonderbauten.

Das ändert nichts an der Sonderbau-Pflicht für klassische Brandschutztechnik – aber Betreiber mit PV-Speicher brauchen zusätzlich Konzept, AwSV und Feuerwehrabstimmung: Batteriespeicher Li-Ion. Cybersicherheit vernetzter Gebäudetechnik wird im Report 2025 als wachsende Bedrohung für die Resilienz von Schutzsystemen benannt.

Was Betreiber und BSB jetzt prüfen sollten

Prüfbuch aktuell? SV-Bau-Fristen, Mängelbeseitigung und EFK-Wartung in einem Überblick – nicht in getrennten Ordnern ohne Querverweis.

Notstrom: Testprotokolle, Kraftstoff, Batteriewechsel, Lasttest unter realer Sicherheitsstrom-Last. BMA und Alarmierung: nicht nur Melder, sondern Alarmwege und Stromversorgung.

Feuerlöschanlagen und RWA: hohe Mängelquoten – Prüfberichte mit Fristen umsetzen, nicht nur „Hinweis zur nächsten Wartung“. Lüftung: Brandschutzklappen und Abschaltungen im Brandfall gehören zur Gesamtprüfung.

Organisation: Brandschutzbeauftragter koordiniert Schnittstellen; Brandschau ergänzt, ersetzt aber nicht SV-Bau.

Grenzen

Dieser Ratgeber fasst die öffentlich kommunizierten Ergebnisse des TÜV-Baurechtsreports 2025 zusammen – keine vollständige Wiedergabe aller Landeskapitel. Konkrete Prüfpflichten und Fristen ergeben sich aus BauPrüfVO NRW, Baugenehmigung und Prüfbuch. Er ersetzt keine behördliche Einordnung und keinen SV-Bau-Bericht.