Warum die Novelle von Oldtimer-Logik spricht
Seit dem 1. September 2026 gilt die BauO NRW 2018 in der Fassung des Dritten Änderungsgesetzes. Für Wohnraumschaffung im Bestand hat der Gesetzgeber eine eigene Umbauordnung geschaffen: § 47 Abs. 6 und Abs. 7 entlasten bestehende Bauteile von vielen Neubauanforderungen, während § 59 Anpassungsverlangen und die Brandschutzprüfung für unberührte Teile neu fasst.
Die sogenannte Oldtimer-Logik meint: Bestehende Substanz soll nutzbar bleiben, ohne jedes Bauteil auf heutigen Neubaustandard zu bringen. Für Brandschutzkonzepte und Stellungnahmen heißt das konkret: unberührten Bestand, neu einzubauende Bauteile und die Rettungswege nach § 33 klar trennen – statt pauschal „alles wie Neubau“ zu fordern.
Dieser Ratgeber ordnet die Praxis für Umnutzung zu Wohnraum und erstmalige Aufstockung um höchstens ein Geschoss. Er ersetzt nicht die Einzelfallprüfung mit der Bauaufsicht und keine zivilvertraglichen Standards, die höher liegen können als das bauordnungsrechtlich Zwingende.
§ 47 Abs. 6: Umnutzung von Nutzungseinheiten zu Wohnraum
Erfasst sind Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen in bestehenden Gebäuden, die zu Wohnraum umgenutzt oder geändert werden. Typisch sind ehemalige Läden und Büros. Lagerräume, die baulich und konstruktiv nicht zum ständigen Aufenthalt konzipiert waren, fallen nach der Gesetzesbegründung nicht darunter.
Auf bestehende Bauteile sind nach Satz 1 unter anderem die §§ 6, 15, 27, 28, 30, 31 und 32 nicht anzuwenden – also Abstandsflächen, Wärme- und Schallschutz sowie tragende Wände, Außenwände, Brandwände, Decken und Dächer. Bei Umnutzung gilt Satz 2 zusätzlich: §§ 29, 34, § 35 Abs. 1 und 3 bis 8 sowie § 36 entfallen für bestehende Bauteile ebenfalls.
Bleibt anwendbar: insbesondere § 33 (Rettungswege) und § 35 Abs. 2 (35-m-Entfernung). § 3 und § 59 Abs. 1 bleiben unberührt. Neu einzubauende Bauteile müssen dem bei Einbau geltenden Recht entsprechen. § 47 Abs. 6 ist Spezialregelung zu § 59 Abs. 2 und verdrängt dessen allgemeine Grundsätze in seinem Anwendungsbereich.
- Anwendungsbereich: NE mit Aufenthaltsräumen → Wohnen, nicht pauschal jedes Lager
- Bestand: Erleichterungen nach Satz 1 und bei Umnutzung Satz 2
- Neu: Bauteile nach heutigem Recht; neue Trennwände typischerweise neu
- Zentral bleibt: zweiter Rettungsweg und Nachweis nach § 33
Abgrenzung: bestehende Trennwände vs. neue Trennwände
Bei Umnutzung gelten die Bestandserleichterungen für bestehende Trennwände nach Satz 2. Neue Trennwände sind in der Regel neu und nach geltendem Recht herzustellen. Die Gesetzesbegründung geht davon aus, dass Trennwände bei der Umwandlung typischerweise neu entstehen und Ertüchtigungen zumutbar sind.
Das ist ein klassischer Grenzfall in der Stellungnahme: Wer eine Trennwand als „bestehend“ deklariert, obwohl sie faktisch neu gezogen wird, riskiert Nachforderungen. Wer umgekehrt jede bestehende Trennwand auf Neubaustandard hochzieht, obwohl Abs. 6 greift, verschenkt die gesetzliche Erleichterung. Die Abgrenzung gehört dokumentiert in Pläne und Text.
§ 47 Abs. 7: erstmalige Aufstockung um ein Geschoss
Soll ein bestehendes Gebäude erstmals um nicht mehr als ein Geschoss zur Wohnraumschaffung aufgestockt werden, sind auf bestehende Bauteile die §§ 27 bis 32 und 34 bis 36 nicht anzuwenden. Im Bereich der Aufstockung gelten die Anforderungen an die bisherige Gebäudeklasse. Ein Sprung in die nächsthöhere Gebäudeklasse allein durch die Aufstockung wird damit vermieden.
Pflichtmaßnahmen bleiben: Öffnungen vom notwendigen Treppenraum zu Kellergeschossen mindestens feuerhemmend, rauchdicht und selbstschließend; bei brennbarer Treppe oder brennbaren Wand- und Deckenbekleidungen im Treppenraum Öffnungen zu Nutzungseinheiten im Aufstockungsbereich ebenso; fehlt ein Fenster nach § 35 Abs. 8 Satz 2 Nr. 1, eine Rauchableitungsöffnung an oberster Stelle; und der zweite Rettungsweg nach § 33 Abs. 2 Satz 2.
Überschreitet die Brüstung des obersten Geschosses nach der Aufstockung 8 m, setzt das Anleitern ein Hubrettungsfahrzeug voraus (§ 33 Abs. 3). Die Aufstellflächen nach § 5 müssen vorhanden und nutzbar sein. Das gehört in jede Aufstockungs-Stellungnahme und oft in die Abstimmung mit der Feuerwehr vor dem Bauamt.
§ 59 neu: Anpassungsverlangen und Brandschutznachweis Bestand
Absatz 1: Anpassung rechtmäßig bestehender Anlagen nur noch bei erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit. Eine bloße Anpassung „an die derzeit geltenden Vorschriften“ deckt Abs. 1 nicht. Die Gefahr muss konkret und objektiv beurteilt sein; die allgemeine Vermutung reicht nicht.
Absatz 2: Bei wesentlicher Änderung Anforderungen an nicht berührte Teile nur zur Gefahrenabwehr Leben und Gesundheit. Die bautechnischen Nachweise und ihre Prüfung nach § 68 beschränken sich für den verbleibenden Bestand beim Brandschutz auf den Nachweis nach § 33. Neue brandschutztechnische Beurteilungen, die für eine Änderung oder Nutzungsänderung nötig sind, machen die Anlage allein deshalb nicht „wesentlich geändert“.
Absatz 3: Bei Modernisierungsvorhaben soll von Abs. 2 abgesehen werden, wenn sonst die Modernisierung erheblich erschwert würde. Das Ermessen ist gebunden. Für den unberührten Bestand ist der Brandschutznachweis oft auf die Rettungswege fokussiert – konkrete Gefahren bleiben aber über Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 ansprechbar und sollten im Konzept dokumentiert werden.
Welches Regime gilt? Orientierungstabelle
Die folgende Übersicht hilft bei der ersten Einordnung. Im Einzelfall entscheiden Wortlaut, Begründung und die Lesart der zuständigen Bauaufsicht.
Umnutzung, Aufstockung und Bestand – Regime ab 1.9.2026
Umnutzung, Aufstockung und Bestand – Regime ab 1.9.2026| Konstellation | Rechtsgrundlage | Für Bestand oft nicht anzuwenden | Bleibt zentral |
|---|
| Umnutzung NE mit Aufenthaltsräumen → Wohnen | § 47 Abs. 6 | §§ 6, 15, 27–32, 29*, 34–36 (soweit Satz 1/2) | § 33, § 35 Abs. 2, § 3, § 59 Abs. 1 |
| Erstmalige Aufstockung ≤ 1 Geschoss zu Wohnraum | § 47 Abs. 7 | §§ 27–32, 34–36 auf bestehende Bauteile | § 33; bisherige GK; Keller-/Rauchmaßnahmen |
| Sonstige wesentliche Änderung | § 59 Abs. 2 | Anforderungen an unberührte Teile nur bei Gefahrenabwehr | Brandschutz Bestand: Nachweis § 33 |
| Modernisierung | § 59 Abs. 3 | Abs. 2 soll zurücktreten bei erheblicher Erschwernis | § 59 Abs. 1 |
| Unveränderter Bestand | § 59 Abs. 1 | kein Anpassungsverlangen ohne erhebliche Gefahr | Anordnung nur bei erheblicher konkreter Gefahr |
Praxisfälle und was in Konzept und Stellungnahme steht
Typische Musterfälle in NRW: Erdgeschoss-Laden oder Büro wird Wohnung – Abs. 6-Logik prüfen, Rettungswege und neue Trennwände nicht unterschätzen. Dachgeschossausbau bzw. Aufstockung um ein Geschoss – Abs. 7, Rettungshöhe, Treppenraum, Feuerwehrzufahrt. Gemischt genutzte Bestandsgebäude – Abs. 6 gilt nur für die erfassten Nutzungseinheiten, nicht automatisch für das ganze Haus.
In der Stellungnahme sollten Sie festhalten: Ist die Nutzungseinheit wirklich eine mit Aufenthaltsräumen bzw. eine erstmalige Aufstockung um höchstens ein Geschoss zu Wohnraum? Welche Bauteile sind Bestand, welche neu? Rettungswege nach § 33 vollständig herleiten. Bei Aufstockung bisherige Gebäudeklasse, Kellerabschlüsse, Rauchableitung und Anleiterbarkeit dokumentieren. Konkrete Gefahren im Bestand benennen, auch wenn sie nicht „nachweispflichtig“ nach § 68 für den unberührten Bestand sind.
Früh mit der Bauaufsicht klären, wie „umgenutzt oder geändert“ (Abs. 6 Satz 1) und „Umnutzung“ (Satz 2) im Einzelfall gelesen werden. Orientierung zu Verfahren und Unterlagen: Umbau und Nutzungsänderung sowie Bestandsschutz § 59. Den zweiten Rettungsweg vertieft der Ratgeber § 33 ab 2026.
Grenzen dieses Ratgebers
Dieser Text fasst die BauO NRW ab 1.9.2026 zu § 47 Abs. 6 und 7 sowie § 59 für die Praxis zusammen. Er ist keine Rechtsberatung und kein Ersatz für die behördliche Einordnung, die Baugenehmigung oder ein prüffähiges Brandschutzkonzept. Maßgeblich bleiben Gesetzestext, Begründung und die Entscheidung der Bauaufsicht im Einzelfall. Für die Einordnung Ihres Vorhabens helfen Brandschutzberatung und bei Bedarf eine Stellungnahme oder ein Konzept.
- Gilt die Oldtimer-Regelung für jedes Lager, das Wohnung werden soll?
- Nein. § 47 Abs. 6 erfasst Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen. Lagerräume ohne bauliche Konzeption für ständigen Aufenthalt fallen nach der Begründung typischerweise nicht darunter. Dann greifen andere Regeln, oft § 59 Abs. 2.
- Muss ich bei Umnutzung zu Wohnraum trotzdem den zweiten Rettungsweg nachweisen?
- Ja. § 33 bleibt zentral. Viele Neubauanforderungen an bestehende Bauteile entfallen, der Rettungswegnachweis nicht. Auch § 35 Abs. 2 (35 m) bleibt relevant.
- Was ändert sich bei einer Aufstockung um ein Geschoss für die Gebäudeklasse?
- Im Aufstockungsbereich gelten die Anforderungen der bisherigen Gebäudeklasse. Ein automatischer Sprung in die nächsthöhere Klasse allein durch die Aufstockung soll vermieden werden. Rettungshöhe und Hubrettung prüfen Sie trotzdem.
- Kann die Bauaufsicht den ganzen Bestand auf Neubaustandard nachrüsten lassen?
- Nach § 59 Abs. 1 nur bei erheblicher konkreter Gefahr für Leben und Gesundheit. Bei wesentlicher Änderung beschränkt sich der Brandschutznachweis für unberührte Teile oft auf § 33, sofern keine Gefahrenabwehr mehr verlangt.
- Was ist der Unterschied zwischen Konzept und Stellungnahme bei solchen Vorhaben?
- Die Stellungnahme ordnet oft das konkrete Vorhaben gegenüber Bestand und Novelle ein. Ein Brandschutzkonzept ist die umfassendere Nachweisführung, typisch bei Sonderbauten oder komplexen Änderungen. Form und Prüftiefe richten sich nach BauPrüfVO und Verfahren.
- Gilt Abs. 6 automatisch für das ganze Mehrfamilienhaus?
- Nein. Die Regelung knüpft an die umgenutzte oder geänderte Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen. Andere Einheiten und das Treppenhaus folgen eigenen Anforderungen und Gefahrenbetrachtungen.
- Wo finde ich die Gesetzesbegründung zur Novelle?
- Die Synopse mit Begründung ist unter bauordnung.nrw veröffentlicht. Das Dritte Änderungsgesetz ist im GV. NRW. 2026 S. 537 bekannt gemacht. Für die Praxis zählen Wortlaut und Begründung gemeinsam.
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